قیمت خوابگاه چقدر است؟
رئیس جمهور با تاکید بر پیگیری جدی اجرای مصوبات جلسه مربوط به تولید مسکن بر اساس جدول زمانی دقیق، زمین را موضوع اصلی تامین مسکن دانست. وی همچنین گرانی زمین را یکی از دو عامل مهم در گرانی مسکن عنوان کرد. وی در ادامه گرانی مصالح را دو عامل مهم دیگر در گرانی مسکن عنوان کرد.
نکته مهمی که از اظهارات رئیس جمهور در خصوص گرانی مسکن به دست می آید این است که رئیس جمهور چه آمار رسمی از گرانی مسکن اعلام کرد؟ سه ماه است که آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن که به طور مرتب توسط بانک مرکزی منتشر می شد متوقف شده و یک سال است که مرکز آمار تحولات ملی قیمت مسکن را منتشر نمی کند. سوال اینجاست که آیا آمار جدید مربوط به قیمت زمین روی میز رئیس جمهور است؟ اگر این آمار در اختیار دولت باشد، اما انتشار علنی آن متوقف شده باشد، همان گروهی که دولت می گوید محور اصلی طرح های تامین مسکن است، هزینه حبس این آمار را پرداخت می کنند. این بدان معناست که مصرف کنندگان بازار و اقشار کم درآمد بدون مسکن بیشترین هزینه را برای مصادره آمار خواهند پرداخت. از سوی دیگر، اگر این آمار در اختیار دولت نباشد، وضعیت پیچیده‌تر از مورد اول است و معلوم نیست کدام آمارها مبنای برنامه‌ریزی و حل مشکل مسکن است؟ واقعیت این است که اگرچه با توجه به جهش های تاریخی قیمت مسکن در 5 سال گذشته، بیش از 80 درصد متقاضیان مسکن عملا توان مالی خود را برای ورود به بازار از دست داده اند، اما آیا دولت می تواند بدون داشتن آمار به روز برای حل مشکل به درستی برنامه ریزی کند؟ محل اقامت داری؟
چرا زمین گران است؟
در حالی که محتوای سخنان رئیس جمهور در خصوص نقش قیمت زمین در قیمت مسکن حاوی سوالی است که چرا زمین گران است، کارشناسان حداقل به دو دلیل مهم در رابطه با قیمت زمین اشاره می کنند. یکی از دلایل گرانی زمین مربوط به تصرف زمین توسط خریداران سرمایه به دلیل انتظارات تورمی از یک سو و معیارهای صفر بودن قیمت از سوی دیگر است. بازار زمین یکی از بازارهای مطمئن، کم خطر و پربازده برای خریداران سرمایه است و در شرایطی که برای مصادره و احتکار زمین مالیات اخذ نمی شود، بازار زمین یکی از بازارهای پسندیده غیرمولد است. کالاها فعالیت ها. دومین دلیل گرانی زمین از نظر کارشناسان بی انگیزگی مالکان زمین و زاغه برای تخریب و مشارکت در ساخت و ساز همراه با سازندگان است. رکود و بی ثباتی قیمت ها دو دلیل این بی انگیزگی هستند.
چرا مواد گران هستند؟
از سوی دیگر رئیس جمهور یکی دیگر از عوامل اصلی گرانی مسکن را گرانی مصالح عنوان کرد. وی همچنین به وزیر کشور دستور داد تا با رایزنی با تولیدکنندگان سیمان و فولاد، بستر لازم را برای تامین این مصالح با قیمت مناسب برای ساخت مسکن فراهم کند. اما چرا مواد گران هستند؟ دلیل گرانی مصالح روشن است و به تورم عمومی بالا مربوط می شود. در شرایطی که رشد قیمت کالاها و خدمات بسیار بالاست و اقتصاد با تورم بالا دست و پنجه نرم می کند، قیمت مواد نیز افزایش می یابد. در عین حال، سیاست های مناسب کنترل تورم اجرا نمی شود.
چرا بانک ها وام ساخت و ساز نمی دهند؟
رئیس جمهور در اولین جلسه شورای عالی مسکن در سال 1402 نیز اعلام کرد: طبق قانون باید 20 درصد تسهیلات بانکی برای ساخت مسکن اختصاص یابد و اگر بانکی قانون را رعایت نکرد، باید پاسخگو باشد. در این رابطه. اگر بانکی به جای پرداخت تسهیلات برای ساخت و ساز مسکن، این ثروت را صرف پروژه ها و سرمایه گذاری های کاذب می کند، نمی توان از آن چشم پوشی کرد، اما اگر ظرفیت و توان مالی برای پرداخت تمامی تسهیلات مقرر در قانون کافی نباشد، وزارت اقتصاد اصلاح قانون توسط مجلس را به کندی دنبال خواهد کرد تا مدیران متهم به قانون شکنی نشوند. کارشناسان در پاسخ به این سوال که چرا بانک ها در طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال در حوزه پرداخت تسهیلات عملکرد خوبی نداشته اند، دو دلیل مهم را نیز بیان می کنند. دلیل اول مربوط به دخالت خود بانک ها در ساخت و ساز و همچنین اعطای تسهیلات با اولویت صنایع زودبازده با امکان بازپرداخت اصل و سود وام در کوتاه مدت است. از سوی دیگر، آن طور که مسئولان شبکه بانکی کشور در چندین نوبت اعلام کرده اند، پروژه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال عملاً بسیار عقب مانده است و دلیل اینکه بانک ها وام کمتری اعطا کرده اند، عقب ماندن پروژه ها است.
چرا سرمایه بخش خصوصی نیامد؟
ابراهیم رئیسی همچنین از لزوم جذب سرمایه بخش خصوصی در حوزه ساخت و ساز مسکن خبر داد و وزرای راه و اقتصاد و رؤسای بانک مرکزی و سازمان برنامه و بودجه را موظف به ارائه راهکارهای تامین مالی برای اجرا کرد. قانون جهش تولید مسکن ظرف یک ماه تأیید تحقق وعده دولت و ارائه آن به شورای عالی.
کارشناسان در پاسخ به سوال رئیس جمهور مبنی بر اینکه چرا سرمایه بخش خصوصی در حوزه ساخت و ساز مسکن وجود ندارد، به محدود شدن این سرمایه در بخش های غیرمولد اشاره می کنند. زمانی که افزایش ارزش و حفظ سرمایه در زمین های راکد و واحدهای مسکونی ساخته شده از درآمد حاصل از فعالیت های مولد املاک، یعنی ساخت و ساز بیشتر باشد، بیشتر سرمایه گذاران ترجیح می دهند سرمایه خود را به سمت بخش های غیرمولد و مولدتر هدایت کنند. این در حالی است که در صورت کنترل تورم و ارتقای بهره وری فعالیت های تولیدی، اعتبارات به سمت ساخت و ساز می رود.
چرا عملکرد استان ها ضعیف است؟
رئیس جمهور همچنین عملکرد استانداران در نظارت بر سیاست های دولت در حوزه مسکن را مورد تاکید قرار داد و خواستار پاسخگویی استان هایی شد که به رسالت خود به درستی عمل نکرده اند و گفت: وزرای کشور و راه و شهرسازی موظفند گروه بازرسی به این استان اعزام کنند. گزارش های موجود در این زمینه نتایج ضعیفی به همراه داشته است، آنها را برای بررسی دقیق موضوع ارسال کنید. کارشناسان در پاسخ به این سوال که چرا استان ها نسبت به ساخت مسکن دولتی بدتر از برنامه تعیین شده برای خود عمل کرده اند، یکی از مهم ترین دلایل این امر را مشکل مالی متقاضیان مشمول این طرح و ناتوانی آنها می دانند. تامین درآمد نقدی از سوی دیگر ابهام تمامی عوامل و عوامل این پروژه در مورد قیمت تمام شده لات ها در این عدم استقبال و تاخیر در تکمیل موثر است.
