بر اساس آمار، بازار مسکن همزمان با افزایش نوسانات اقتصادی در تغییرات قیمت نیز مشارکت داشت، به طوری که بر اساس آخرین آمار بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران در فروردین ماه 1403، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی در تهران با کاهش 75.6 درصدی و 14.2 درصدی نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به 1.5 هزار واحد مسکونی رسید.
بر اساس این آمار، متوسط قیمت خرید و فروش هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران به 816.3 میلیون ریال رسید که نسبت به ماه قبل 0.2 درصد افزایش نشان می دهد.
افزایش 22.9 درصدی قیمت مسکن
متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران در فروردین ماه 1403 به 816.3 میلیون ریال رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه قبل 0.2 و 22.9 درصد افزایش نشان می دهد. سال و این بدان معناست که مهم ترین مؤلفه رفاه اجتماعی در بودجه خانواده از نرخ تورم بالا در شهر تهران رنج می برد. تداوم رشد اجاره بها در سال گذشته بیانگر آن است که اگرچه اقدامات دولت در مدیریت بازار اجاره ضروری است، اما کافی و بازدارنده نیست.
سال گذشته دولت با دو اقدام به دنبال تنظیم بازار اجاره بها بود، سقف افزایش اجاره بها در تهران 25 درصد و در سایر شهرها 20 درصد و همچنین طرح مالیات بر خانه های خالی.
کارشناسان مسکن معتقدند برای کنترل بازار اجاره به دو اقدام اساسی نیاز است تا در ابتدا با افزایش عرضه مسکن به بازار، ضمن ایجاد تعادل مجدد در بازار، آن را رقابتی و قیمت ها را کنترل کنند. از این رو استفاده از ابزارهای نظارتی مانند مالیات ها نباید اجازه فعالیت های سفته بازی را در این بازار داد.
بر اساس آمار رسمی کشور، متوسط تورم اجاره بها در کشور در اوایل دهه 90 و قبل از سال 1396، 13 درصد بوده است، اما در شش سال گذشته، تورم سالانه اجاره بها در کشور به 3 برابر نیمه اول دهه قبل و 4 برابر رسیده است. بارها در تهران این برابری منجر به افزایش تقاضای سرمایه و در نتیجه افزایش سفته بازی در بازار مسکن می شود که نتیجه ای جز افزایش قیمت در این بازار ندارد.
تعداد اجاره کنندگان در کشور به 20 میلیون نفر رسید
علاوه بر این هادی عباسی، معاون وزیر راه و شهرسازی، پیش از این اعلام کرده بود که جمعیت اجاره بها در ایران به 20 میلیون نفر رسیده است، یعنی معادل سازی تورم عمومی با تورم مسکن می تواند تهدیدی جدی برای معیشت مردم ایران تلقی شود. 20 میلیون ایرانی مستاجران باید فشار بیشتری را در زمینه هزینه های مسکن متحمل شوند. در نتیجه کنترل قیمت در بازار اجاره یک ضرورت ملی است.
فرشید ایلاتی کارشناس حوزه اقتصاد مسکن در گفت و گو با خبرنگار گروه استان های ای بی اس نیوز ؛ گفت: به نظر من بهترین راه حل در شرایط فعلی افزایش عرضه مسکن و افزایش نرخ مالکیت است. “.
العتی مهم ترین نکته در کنترل افزایش قیمت مسکن در بازار اجاره را اهمیت طرح های دولت و افزایش مالکیت عنوان کرد و گفت: اساساً با توجه به شرایط تورمی که کشور می گذرد، سیاست دولت است برای کاهش تعداد خانوارهای اجاره‌ای و افزایش تعداد خانواده‌های مستغلات، در صورت امکان، اضافه کردن مالک جدید در کشور. سیاست کنترل بازار اجاره دارای دو بعد است که یکی از آنها به این موضوع مربوط می شود که خانواده ها پس از خروج از بازار اجاره از طریق طرح های ملی مسکن صاحب خانه می شوند و هزینه ای که می پردازند فقط هزینه اقساط مسکن است.
وی بیان کرد: به عنوان مثال اقساط وام مسکنی که 10 سال پیش تحویل داده شده امروز 250 هزار تومان است. این مبلغ امروز بسیار ناچیز است و ممکن است نصف درآمد یک روز کاری باشد. همین موضوع باعث شد خانواده هایی که از این راه مسکن گرفتند دیگر نگران افزایش اجاره بها سالانه که 50 درصد درآمد خانواده است نباشند و فقط اقساط خانه را پرداخت کنند.
وی با اشاره به اینکه وقتی یک واحد مسکونی از اجاره خارج می شود به این معناست که یک واحد مسکونی برای اجاره تولید شده است که به آن سیاست لانه کبوتر گفته می شود، گفت: با توجه به شرایط تورمی کشور اولویت تامین مسکن برای خانواده هاست و اموال. شما باید روی مسکن پافشاری کنید. این سیاست امکان افزایش عرضه در بازار اجاره را به صورت غیر مستقیم و همزمان فراهم می کند.
وی گفت: اگر کشور به ثبات تورمی برسد و تورم سالانه 40 تا 50 درصدی در کشور وجود نداشته باشد، با برنامه ریزی می توان بخش اجاره و مسکن اجتماعی را شهرداری ها و نهادهای مسکن ساز ساخت. این خانه ها همچنین با اجاره بهای کمتر از بازار در اختیار زوج های جوان قرار خواهد گرفت.
قانون چراغ سبز ضعیف برای افزایش اجاره بها
به گفته کارشناسان، دولت باید علاوه بر تامین مسکن و افزایش مالکیت به عنوان ابزار اولیه مدیریت بازار اجاره، از ابزارهای نظارتی دیگری نیز استفاده کند.
یکی از ابزارهای مهم دولت برای مدیریت بازار مسکن، اخذ مالیات از خانه های خالی است. اساساً، سیاست گذاران در سراسر جهان از مالیات به عنوان ابزاری برای تنظیم بازارهای مالی و اقتصادی استفاده می کنند. اما در ایران به دلیل ضعف قوانین موجود، حتی پس از تصویب قانون مالیات بر خانه های خالی، موفقیتی در این زمینه حاصل نشده است.
بر اساس آمار سازمان امور مالیاتی، مجموع دریافتی تحت عنوان مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه در یازده ماهه پایانی سال گذشته حدود 4 میلیارد تومان بوده که کمترین میزان درآمد مالیاتی دولت است. در سال قوانین فرعی از سوی دیگر مالیات نقل و انتقال املاک 6 حمت و مالیات واحدهای مسکونی گران قیمت 43 میلیارد تومان بوده است.
برای تصور ناچیز بودن این مبلغ کافی است بدانیم درآمد مالیاتی دولت 4 میلیارد تومان از خانه های خالی است در حالی که در این مدت دولت مجموعاً 8.4 تومان از محل فروش و تولید سیگار درآمد مالیاتی داشته است. به عبارت دیگر درآمد مالیاتی دولت از تولید و فروش سیگار 2.5 برابر بیشتر از درآمد دولت از مالیات خانه های خالی، زمین و دلالان مسکن است.
اهمیت وضع مالیات بر مسکن خالی در این است که در صورت اعمال آن، مجبور به نمایش مسکن خارج از دایره توزیع و مصرف مسکن به دلیل احتکار آن در بازار می شود که منجر به ایجاد تعادل می شود. بین عرضه و تقاضا بازگشت به بازار مسکن و بر این اساس قیمت مسکن کنترل می شود.
بنابراین، وضع مالیات بر خانه های خالی موجب گردش پول در اقتصاد کشور و حرکت بازار مسکن می شود. وضعیتی که بسیاری از خانواده ها در کشور مستاجر هستند.
مالیات بر عایدی سرمایه راه حل جلوگیری از احتکار مسکن است
در ادامه محمدرضا یزدی زاده کارشناس اقتصادی در گفت و گو با خبرنگار ای بی اس نیوز با تاکید بر اینکه حل مشکل مسکن در گرو حذف تقاضای انحصاری است، تصریح کرد: مشکلات امروز مسکن دو بعد اساسی دارد که هر کدام از یک بعد نشات می گیرد. مسئله. هنگامی که تقاضای اضافی برای یک محصول ضروری برای اهداف سرمایه گذاری و بازار سهام ایجاد می شود، قیمت ها به طور غیر واقعی افزایش می یابد و مردم از نیازهای اولیه خود محروم می شوند.
وی بیان کرد: متأسفانه امروز مسکن و خودرو به کالاهای اساسی کشور تبدیل شده که بخشی از بورس شده است. در نتیجه برای حل مشکلات مسکن، در ابتدای هر سیاست اجرایی باید تقاضا و سرمایه گذاری غیرضروری از مسکن حذف شود. یعنی اولین قدم حذف مطالباتی است که باعث احتکار می شود.
این کارشناس مسکن راه حل مقابله با انحصار مسکن را مالیات دانست و گفت: با تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه در شورای اسلامی می توان از انحصار زمین و مسکن جلوگیری کرد. اهداف قانون مالیات مصوب مجلس با هدف مالیات بر عایدی سرمایه در تضاد است و مردم را به احتکار بیشتر تشویق می کند. در قانون فعلی، کالاهای سرمایه ای طولانی تر نگهداری می شوند. مودی مالیات کمتری می پردازد.
به عبارت دیگر، از آنجایی که ما به دنبال خروج کالاها از بورس هستیم، باید مانند سایر نقاط دنیا بر اکثر کالاهای سرمایه ای متعلق به افراد مالیات بگیریم.
یزدی زاده با بیان اینکه میزان مالیات باید بازدارنده باشد، تصریح کرد: برای تغییر رفتار مردم و برخورد با احتکار کالا، باید میزان مالیات را شدید کرد تا بازار سهام برای آن سودآور نباشد. مردم طولانی تر این اقدامات مردم را نسبت به حفظ و نگهداری اموال بی میل می کند و باید بدانند که احتکار سودی ندارد.
این کارشناس مسکن در ادامه درباره راهکارهای دیگر برای حل مشکلات مسکن گفت: امروز بیش از 2 میلیون واحد خالی در کشور وجود دارد که ارزش اقتصادی این تعداد واحد خالی 4 برابر مقداری است که می توان از آن برای نجات کشور استفاده کرد از این همه خام فروشی چون سرمایه در کشور زیاد است اما مدیریت سرمایه نداریم و برای حل درست این مشکل وزارت راه و شهرسازی باید اصلاحیه ای در شورای رهبری انجام دهد. قانون مالیات بر درآمد و همچنین تغییر یکی از مفاد این قانون ضروری است.
وی در خصوص سایر اقداماتی که باید برای برخورد با احتکار املاک انجام شود، گفت: برای برخورد با احتکار اموال، صدور قانون مالیاتی مناسب و رفع ضمانت نامه ضروری است. در حال حاضر بهترین وثیقه برای دریافت وام از بانک ها ملک است. یعنی افراد با ارائه ملک و رهن سند آن می توانند یک و نیم برابر ارزش همان ملک وام بگیرند. این در حالی است که هر کسی می تواند در ملک زندگی کند و ظرف یک سال ارزش خود ملک 50 درصد افزایش می یابد. در حالی که 20 درصد سود به بانک می دهد. این نوع مطالبات غیرضروری حتی برای بانک ها نیز باید حذف شود.
وی افزود: در این زمینه بانک مرکزی باید وارد عمل شود و به بانک ها اعلام کند که ظرف 3 سال تمام ضمانت های خود را از ملک حذف کنند. آنها تنها زمانی ملک را به عنوان وثیقه می پذیرند که خود ملک دلیل سرمایه گذاری باشد. اجاره مشروط به تملک و ساخت زمین از مصادیق استفاده از ملک به عنوان وثیقه است. در این موارد خود ملک موضوع سرمایه گذاری است و رهن آن اشکالی ندارد.
خبرنگار: کبری عزیزم
