میزان مالیات اخذ شده از خانه های خالی حدود 4 میلیارد تومان بوده است

بانک مرکزی در آخرین گزارش خود از تحولات بازار معاملات مسکن در اسفند ماه سال 1402 هجری شمسی از افزایش 39.6 درصدی شاخص اجاره بهای مسکن در تمامی مناطق شهری نسبت به سال گذشته خبر داد.

بر اساس این گزارش رشد این شاخص در شهر تهران به 52 درصد می رسد. این افزایش قیمت در حالی رخ داده است که بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، سهم مسکن از سبد هزینه خانوارهای ایرانی 36 درصد و این سهم برای پایتخت نشینان حدود 50 درصد است.

این بدان معناست که مهمترین اقلام اجتماعی در بودجه خانواده از نرخ تورم بالا در تهران رنج می برد. در نتیجه مهمترین پیامد منفی «تورم ۴۰ درصدی اجاره بها در کشور و ۵۲ درصدی در تهران»، آسیب اقتصادی معیشت خانوارهای اجاره‌نشین است.

تداوم رشد اجاره بها در سال گذشته بیانگر آن است که اگرچه اقدامات دولت در مدیریت بازار اجاره ضروری است، اما کافی و بازدارنده نیست.

سال گذشته دولت با دو اقدام به دنبال تنظیم بازار اجاره بها بود، سقف افزایش اجاره بها در تهران 25 درصد و در سایر شهرها 20 درصد و همچنین طرح مالیات بر خانه های خالی.

البته پیامدهای اصلی رسیدن تورم مسکن به تورم عمومی، جذابیت این بازار برای سرمایه گذاری و ورود تقاضای سرمایه به این حوزه است که با توجه به کمبود مسکن در کشور، نتیجه ای جز زیان بیشتر مسکن نخواهد داشت. . تعادل بازار مسکن و جهش قیمت.

کارشناسان حوزه مسکن بر این باورند که برای کنترل بازار اجاره به عنوان تابعی از بازار خرید و فروش، دو اقدام اساسی در آینده نیاز است که اجازه فعالیت های سفته بازی در این بازار با استفاده از ابزارهای نظارتی مانند مالیات را ندهد.

تورم بالای اجاره بها معیشت مستاجران را تهدید می کند

بر اساس آمار رسمی کشور، متوسط ​​تورم اجاره بها در کشور در ابتدای دهه 90 و قبل از سال 1396 به 13 درصد رسیده است اما در شش سال گذشته تورم سالانه اجاره بها در کشور به 3 برابر نیمه اول دهه قبل رسیده است. و 4 بار در تهران. به عبارت دیگر، با جهش تورم اجاره بها از سال 1398، این رقم در کشور به بیش از 30 درصد و در تهران به بیش از 40 درصد می‌رسد.

با مساوی شدن تورم اجاره بها در کشور با تورم عمومی و ممنوعیت در تهران، جذابیت و پتانسیل مخرب بازار مسکن مشهود است. این برابری باعث افزایش تقاضای سرمایه و در نتیجه تشدید سفته بازی در بازار مسکن می شود که نتیجه ای جز افزایش قیمت در این بازار ندارد.

بر اساس آمار اعلام شده از سوی هادی عباسی، معاون وزیر راه و شهرسازی، تعداد اجاره نشینان در ایران به 20 میلیون نفر می رسد و این بدان معناست که معادل سازی تورم عمومی با تورم مسکن را می توان تهدیدی جدی برای معیشت 20 میلیون ایرانی دانست. به عبارت دیگر مستاجرینی که درآمدشان به دلیل بحران اقتصادی کشور کاهش یافته و عملاً به آستانه تحمل فشارهای اقتصادی رسیده‌اند، باید فشار بیشتری را در حوزه هزینه‌های مسکن متحمل شوند. در نتیجه کنترل قیمت در بازار اجاره یک ضرورت ملی است.

افزایش مسکن املاک و مستغلات راه حل اولیه برای مدیریت افزایش اجاره بها است

فرشید ایلاتی کارشناس حوزه اقتصاد مسکن در گفت و گو با خبرنگار گروه استان های ای بی اس نیوز ؛ راه حل ایده آل در شرایط فعلی را افزایش عرضه مسکن و افزایش نرخ مالکیت می داند.

العتی مهم ترین نکته در کنترل افزایش قیمت مسکن در بازار اجاره را اهمیت طرح های دولت و افزایش مالکیت عنوان کرد و گفت: اساساً با توجه به شرایط تورمی که کشور می گذرد، سیاست دولت است کاهش تعداد خانواده های اجاره ای و افزایش تعداد خانواده هایی که دارای مسکن هستند. بنابراین، اضافه کردن یک مالک جدید به کشور.

وی با اشاره به اینکه این سیاست دو بعد دارد، اضافه کرد: اول اینکه خانواده ها پس از خروج از بازار اجاره با برنامه های ملی مسکن صاحب خانه می شوند و هزینه ای که می پردازند فقط هزینه اقساط مسکن است. به عنوان مثال اقساط مسکن مهریه که 10 سال پیش تحویل داده شد امروز 250 هزار تومان است. این مبلغ امروز بسیار ناچیز است و ممکن است نصف درآمد یک روز کاری باشد. همین موضوع باعث می شود خانواده هایی که از این طریق صاحب خانه می شوند دیگر نگران اجاره بهای بالای سالانه که 50 درصد درآمد خانواده است نباشند و فقط اقساط خانه را پرداخت کنند.

وی با بیان اینکه این اقساط بعد از چند سال فشار معمول را به خانواده وارد نخواهد کرد، اظهار داشت: وی گفت: البته ممکن است این اقساط در سال اول سخت باشد اما طبق همان مثال مسکن مهریه بعد از گذشت چند سال دیگر مبلغ قابل توجهی نیست.

ایلاتی تصریح کرد: باید توجه داشت که وقتی یک واحد مسکونی از اجاره خارج می شود، گویی مسکن استیجاری تولید شده است. این اصل را لانه کبوتر می نامند وی گفت: با توجه به شرایط تورمی کشور اولویت تامین مسکن برای خانواده هاست و باید بر مسکن ملکی اصرار شود. این سیاست همزمان باعث افزایش غیرمستقیم عرضه در بازار اجاره می شود.

الاتی گفت: در حالی که ما مسکن استیجاری هم تولید نکردیم. این سیاست در چند سال آینده قابل اجرا است و اگر به شرایط تورم پایدار برسیم و تورم سالانه 40 تا 50 درصد در کشور وجود نداشته باشد، با برنامه ریزی می توان بخش مسکن اجاره ای و اجتماعی توسط شهرداری ها و نهادهای مسکن ایجاد کرد.

وی افزود: این خانه ها همچنین با اجاره بهای کمتر از بازار در اختیار زوج های جوان قرار خواهد گرفت.

قانون چراغ سبز ضعیف برای افزایش اجاره بها

به گفته کارشناسان، دولت باید علاوه بر تامین مسکن و افزایش مالکیت به عنوان ابزار اولیه مدیریت بازار اجاره، از ابزارهای نظارتی دیگری نیز استفاده کند.

یکی از ابزارهای مهم دولت برای مدیریت بازار مسکن، اخذ مالیات از خانه های خالی است. اساساً، سیاست گذاران در سراسر جهان از مالیات به عنوان ابزاری برای تنظیم بازارهای مالی و اقتصادی استفاده می کنند. اما در ایران به دلیل ضعف قوانین موجود، حتی پس از تصویب قانون مالیات بر خانه های خالی، موفقیتی در این زمینه حاصل نشده است.

بر اساس آمار سازمان امور مالیاتی، کل رقم دریافتی تحت عنوان مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه در یازده ماهه پایانی سال گذشته حدود 4 میلیارد تومان بوده که کمترین میزان درآمد مالیاتی دولت است. در سال قوانین فرعی از سوی دیگر مالیات نقل و انتقال املاک 6 حمت و مالیات واحدهای مسکونی گران قیمت 43 میلیارد تومان بوده است.

برای تصور ناچیز بودن این مبلغ کافی است بدانیم درآمد مالیاتی دولت 4 میلیارد تومان از خانه های خالی است در حالی که در این مدت دولت مجموعاً 8.4 تومان از محل فروش و تولید سیگار درآمد مالیاتی داشته است. به عبارت دیگر درآمد مالیاتی دولت از تولید و فروش سیگار 2.5 برابر بیشتر از درآمد دولت از مالیات خانه های خالی، زمین و دلالان مسکن است.

اهمیت وضع مالیات بر مسکن خالی در این است که در صورت اعمال آن، مجبور به نمایش مسکن خارج از دایره توزیع و مصرف مسکن به دلیل احتکار آن در بازار می شود که منجر به ایجاد تعادل می شود. بین عرضه و تقاضا بازگشت به بازار مسکن و بر این اساس قیمت مسکن کنترل می شود.

بنابراین، وضع مالیات بر خانه های خالی موجب گردش پول در اقتصاد کشور و حرکت بازار مسکن می شود. وضعیتی که بسیاری از خانواده ها در کشور مستاجر هستند.

محمدرضا یزدی زاده، کارشناس اقتصادی در گفت و گو با خبرنگار باشگاه خبرنگاران، با تاکید بر اینکه حل مشکل مسکن در گرو رفع تقاضای انحصار است، تصریح کرد: مشکلات امروز مسکن دو بعد اساسی دارد که هر کدام از آنها نشات می گیرد همین موضوع زمانی که تقاضای اضافی برای یک کالای اساسی ایجاد می شود، به منظور سرمایه گذاری و بازار سهام، قیمت ها به طور غیر واقعی افزایش می یابد و مردم از نیازهای اولیه خود محروم می شوند.

وی تصریح کرد: متأسفانه امروز مسکن و خودرو به کالاهای اساسی کشور تبدیل شده که بخشی از بورس شده است. در نتیجه برای حل مشکلات مسکن، در ابتدای هر سیاست اجرایی باید تقاضا و سرمایه گذاری غیرضروری از مسکن حذف شود. یعنی اولین قدم حذف مطالباتی است که باعث احتکار می شود.

این کارشناس مسکن راه حل مقابله با انحصار مسکن را مالیات دانست و گفت: با تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه در شورای اسلامی می توان از انحصار زمین و مسکن جلوگیری کرد.

وی گفت: اهداف قانون مالیات مصوب مجلس با هدف مالیات بر عایدی سرمایه مغایرت دارد و مردم را به احتکار بیشتر تشویق می کند. در قانون فعلی، کالاهای سرمایه ای طولانی تر نگهداری می شوند. مودی مالیات کمتری می پردازد. یعنی هدف قانون فعلی با اهداف اصلی اجرای مالیات بر عایدی سرمایه در تضاد است.

وی بیان کرد: به عبارت دیگر از آنجایی که به دنبال حذف کالاها از بورس هستیم، باید مانند سایر نقاط دنیا از اکثر کالاهای سرمایه ای متعلق به افراد مالیات بگیریم. به عنوان مثال، هر خانواده ای نیاز به خانه ای دارد که مشمول معافیت مالیاتی باشد. اما اگر شخصی غیر از خانه ای که در آن زندگی می کند مالک باشد، باید مالیات آن را بپردازد.»

یزدی زاده با بیان اینکه میزان مالیات باید بازدارنده باشد، تصریح کرد: برای تغییر رفتار مردم و برخورد با احتکار کالا باید میزان مالیات آنقدر شدید شود که دیگر بورس نباشد. سودآوری برای مردم این است که این اقدامات باید بی رغبتی را در مردم ایجاد کند و مردم نگران حفظ و نگهداری اموال هستند و بدانند که احتکار سودی ندارد.

این کارشناس مسکن در ادامه درباره راه حل های دیگر برای حل مشکلات مسکن گفت: امروز بیش از 2 میلیون واحد خالی در کشور وجود دارد که ارزش اقتصادی این تعداد واحد خالی 4 برابر مقداری است که می توان از آن برای نجات کشور استفاده کرد به عبارت دیگر، ما یک کشور غنی و فقیر هستیم.

چون سرمایه در کشور زیاد است اما مدیریت سرمایه نداریم. این خود انتقامی است که نیازهای اساسی کشور را تهدید می کند. برای حل این مشکل، وزارت راه و شهرسازی باید اصلاحی در قانون مالیات بر درآمد در خانه روسای جمهور انجام دهد. یکی از مفاد این قانون نیز نیاز به تغییر دارد.

وی در خصوص سایر اقداماتی که باید برای برخورد با احتکار املاک انجام شود، گفت: برای برخورد با احتکار اموال، صدور قانون مالیاتی مناسب و رفع ضمانت نامه ضروری است.

این کارشناس املاک تصریح کرد: بهترین تضمین برای دریافت وام از بانک ها در حال حاضر ملک است. یعنی افراد با ارائه ملک و رهن سند آن می توانند یک و نیم برابر ارزش همان ملک وام بگیرند.

این در حالی است که هر کسی می تواند در ملک زندگی کند و ظرف یک سال ارزش همان ملک 50 درصد افزایش می یابد. در حالی که 20 درصد سود به بانک می دهد. این نوع مطالبات غیرضروری حتی برای بانک ها نیز باید حذف شود.

وی افزود: در این زمینه بانک مرکزی باید وارد عمل شود و به بانک ها اعلام کند که ظرف 3 سال تمام ضمانت های خود را از ملک حذف کنند. آنها تنها زمانی ملک را به عنوان وثیقه می پذیرند که خود ملک دلیل سرمایه گذاری باشد. اجاره مشروط به تملک و ساخت زمین از مصادیق استفاده از ملک به عنوان وثیقه است. در این مواقع خود ملک موضوع سرمایه گذاری است و رهن آن اشکالی ندارد.