به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری ای بی اس نیوز ، اولین قسمت از میزگرد دهه «رکود، درس، تجربه» با موضوع مسکن در دهه 90 با حضور «فرهاد بیضایی» کارشناس سیاست گذاری مسکن و شهرسازی برگزار شد. نایب رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک، افزایش 12 برابری قیمت مسکن و عوامل موثر بر این میزان را بررسی کرد. ما این را در دوره 1990-1999 پرداخت کردیم.
بیضایی گفت: طی بحث هایی که از سال 90 تا 1378 انجام شد، دوره های مختلف و عوامل تاثیرگذار زیادی در حوزه اقتصادی کشور، مدیریت شهری، سیاست های توسعه شهری کشور و… داشتیم که در حوزه مسکن موثر بوده است. هم مثبت و هم منفی بود اگر بخواهیم از سال 1990 شروع کنیم. یکی از اصلی ترین عوامل تأثیرگذار در حوزه مسکن رویکرد شهرداری تهران در بحث طرح تفصیلی، ابلاغ آن و بحث طرح کلی بوده است. طرح جامع تصویب شد و بر این اساس طرح تفصیلی در حال تهیه بود.
پیش از این شهرداری فضایی را ایجاد کرده بود که در آن صدور پروانه ساختمانی افزایش چشمگیری پیدا کرد. به طور متوسط حجم پروانه های ساختمانی شهر تهران در سال های اخیر و دهه های گذشته حدود 20 درصد از پروانه های ساختمانی کشور را به خود اختصاص داده و به وفور 30 درصد رسیده است. یعنی شاید 50 درصد به حجم پروانه های ساختمانی در تهران اضافه شد.
در قسمت دوم میزگرد به موضوعات مربوط به تولید مسکن شهری و روستایی پرداخته شد. به گفته بیضایی، در دهه 90 حدود 70 درصد تقاضا در بازار مسکن سرمایه بود که باعث افزایش شدید قیمت مسکن به ویژه پس از برجام شد.
ای بی اس نیوز: یکی از ارکان مهم حوزه مسکن، تقاضای سرمایه است که با افزایش تورم و با هدف حفظ سرمایه اتفاق می افتد. دلیل تقاضای زیاد سرمایه در بازار املاک در دهه 90 چه بود؟
بیضی: سیاست های بانکی در مواجهه با این افزایش سطح تقاضا برای سرمایه بسیار موثر بوده است. این سیاست ها به دلایل مختلف منجر به یک سری رفتارهای اقتصادی شده است. از جمله ضمانت اموال به ویژه در زمان تورم بالا و نرخ بهره پایین. رانت است، از شبکه بانکی پول می گیرید و 50 درصد تورم دارید، این 18 درصد به شما تسهیلات می دهد.
این نشان دهنده بین 50 تا 18 درصد اجاره ای است که شبکه بانکی به ذینفع می پردازد. این اجاره به قدری جذاب است که برای داشتن منابع و امکانات بیشتر، دارایی های قابل اطمینان تری مانند املاک و مستغلات را در اختیار بانک قرار می دهید. ضمناً بدون اینکه ضامن بخواهید و هیچ روالیی نداشته باشید به شما تسهیلات می دهند. این یک رفتار اقتصادی است که منجر به افزایش سطح تقاضا برای سرمایه می شود که منجر به افزایش قیمت املاک و مستغلات می شود.
یکی از عواملی که به خصوص از سال 97 می توان به عنوان مهم ترین عوامل افزایش قیمت ملک نام برد، تفاوت نرخ سود و نرخ تورم است.
این منجر به رفتارهای متفاوت می شود. مشکل بعدی کاهش ارزش پول ملی است. در چنین شرایطی دوران کرونا را پشت سر گذاشتیم، این را می‌توان در بورس، املاک و غیره دید.
در شرایطی که قرار است ارزش پول ملی را کاهش دهیم، مردم برای حفظ دارایی خود به بازار سرمایه روی آورده اند. در این شرایط تسامح خاصی در بورس و بازار سرمایه وجود داشت که در مقطعی توانستند سرمایه جذب کنند.
اما از نقطه‌ای به بعد، دارندگان سرمایه به دنبال دارایی‌های امن‌تر و کم‌ریسک‌تر برای حفظ نقدینگی خود بودند، مثلاً چه چیزی بهتر از بازار املاک و مستغلات. با توجه به این سلسله عوامل مانند تفاوت نرخ سود و نرخ تورم، بحث کاهش ارزش پول ملی به دلیل رکود اقتصادی است که نمی تواند نقدینگی را به سمت تولید جذب کند.
اینها همه عواملی است که منجر به جهت گیری ها یا سیاست هایی می شود که در کنار این سه عاملی که اشاره کردم، مهم ترین عوامل در سیاست های کنترل رشد نقدینگی هستند. کنترل رشد نقدینگی بحث مسکن را تثبیت کرده است. وقتی به بازار املاک در نیمه دوم دهه 90 نگاه می کنیم، می بینیم که همان عوامل ذکر شده یعنی رها شدن یا بی انضباطی باعث افزایش قیمت ها شده است.
ای بی اس نیوز: تقاضای سرمایه برای مسکن چقدر بود؟
بیضی: در سرشماری های 90-85 و 90-95 حدود 70 درصد تقاضای سرمایه و 30 درصد مصرف به مالکان اختصاص داشت.
بیشترین افزایش تورم مسکن درست پس از برجام اتفاق افتاد. کاهش ارزش پول ملی نیز از این دوره آغاز شد. دقیقاً دو سال گذشته را ببینید، از سال 1997 تا 1999، بیشترین افزایش تورم و بیشترین کاهش ارزش پول ملی را در آن زمان تجربه کردیم.
این امر بر همه قیمت‌ها، به‌ویژه قیمت مسکن تأثیر متناسب داشت. حال جالبتر این است که بر اساس آمارهای دو سال اخیر شاهد افزایش سرمایه گذاری در بخش مسکن به مرور زمان هستیم. از آنجایی که منافذ سرمایه گذاری به نحوی بسته شده بود، عواملی که در نهایت می توانستند افراد یا منابع سرمایه را جذب کنند بسته شدند، از طرفی جایگزین مناسبی برای این مشکل پیدا نکردند، در واقع میزان سرمایه گذاری های ما افزایش یافته است و ما نیازهای مصرفی به نوعی عقب مانده است.
ای بی اس نیوز: تولید مسکن در دهه 90 چگونه بود؟
بیضایی: از سال 92 تا به امروز میانگین تولید مسکن شهری ما بین 400 تا 450 هزار واحد بوده است. یک سال به 500000 واحد رسیدیم که در سال 1999 بود. از سال 92 تاکنون تعداد پروانه های ساختمانی در کشور بین 400000 تا 450000 تثبیت شده است.
ای بی اس نیوز: یعنی ما 4.5 میلیون واحد شهری ساخته ایم، الان خودشان روستا ساخته اند.
بیضی: در بخش مسکن روستایی نیز شاهد کاهش تولید بوده ایم. مثلاً در برخی روستاها به 200 هزار واحد مسکونی در سال می رسد.
ای بی اس نیوز: اکنون سالانه 350 هزار واحد مسکونی در دولت آقای رئیسی پیش بینی می شود که ساخته نمی شود.
بیضی: الان با پیش بینی بین 150-200000 واحد، به دلایل مختلف فکر نمی کنم این برنامه ریزی درست باشد.
ای بی اس نیوز: برنامه امسال بنیاد مسکن ساخت 350 هزار واحد مسکونی است.
بیضایی: 350 میلیون تومان وام دارد اما ساخت سالانه 350 هزار واحد پیش بینی نشده است. مطلقاً هیچ راهی وجود ندارد که این اتفاق بیفتد.
ای بی اس نیوز: اینها را برنامه ریزی کردند. برنامه ساخت مسکن روستایی از سال 1384 تا 1401 200000 واحد در سال بوده است.
بیضایی: اتفاقی که در این سال ها در مسکن روستایی افتاد کمتر از 100 هزار واحد بود. در واقع 50-100 هزار واحد بود.
ای بی اس نیوز: ساخت مسکن روستایی تاثیری در مسکن کشور دارد؟
بیضی: به هر حال بسیاری از مسکن های روستایی به خصوص در دهه 80 که شروع شد و تا دهه 90 ادامه یافت، به دلیل نوع سیاست غلطی که در مورد مسکن روستایی داریم.
ای بی اس نیوز: چه اشکالی دارد؟
بیضی: این خطا این است که ما شناسایی خوبی از درخواست نداریم. اختلافی که با دوستان داریم…
ای بی اس نیوز: کدام دوستان؟
مدیران حوزه مسکن روستایی، سازمان برنامه و وزارت راه و شهرسازی. یارانه مسکن روستایی باید به گروه های هدف خاصی برسد. اگر مثلاً به دهک های کم درآمد تسهیلات می دهید، باید برای مناطق محروم باشد.
از این پس سیاست تسهیل گری در سراسر کشور یکسان است. همین مسکن روستایی ساخت ویلا در روستای شمیرانات را تامین می کند. این وام در روستایی در شمال کشور و روستایی در سیستان بلوچستان پرداخت می شود.
ای بی اس نیوز: منظورتان تک نسخه است؟
بیضی: بله، اجرای یک بیلد هدر دادن منابع است. بنیاد مسکن حدود 15 سال است که این سیاست را اجرا می کند و اکنون به دهک های کم درآمدی می رسد که نتوانستند از این تسهیلات بهره مند شوند.
حال اگر آمار خانواده هایی را بگیریم که توانسته اند از این تسهیلات یارانه ای استفاده کنند، بیشتر این خانواده ها متعلق به دهک های پردرآمد جامعه بوده اند. به همین دلیل نزدیک به 2 میلیون و 500 هزار واحد خانه دوم به ویژه در روستاها و مناطق پرجمعیت داریم.
absnews
