چرا که مشکل بازار مسکن و بازار اجاره از نگاه کارشناسان اقتصادی بر محور دیگری است. به همین دلیل است که آنها هرگونه مالیات بر مسکن را در شرایط تورمی رد می کنند و معتقدند تورم خود نوعی مالیات پنهان است و آثار جدی بر اقشار ضعیف جامعه دارد و سفره آنها را به سرعت و به شدت کوچک و کوچکتر می کند. تورم میان مدت و بلندمدت نیز برای ثروتمندان و دولت مضر و مخرب است و مشاهدات ایرانیان در سال های اخیر به راحتی این سوال را تایید می کند.
2- در عین حال برخی از محافل کارشناسان و رسانه های نزدیک به دولت و مجلس به نفع اخذ انواع مالیات از املاک در شرایط متورم کنونی، استدلال کارشناسان اقتصادی را رد می کنند. در همین زمینه، دیروز یکی از خبرگزاری ها نوشت: «تصویب قانون مالیات بر سفته بازی ظاهری شبیه تنظیم و تغییر رفتار دارد و اینکه گفته می شود دولت از تورم مالیات می گیرد، اشتباه است. هدف از طرح پرداخت سرمایه درآمدزایی نیست، بلکه هدف این است که دارایی ها و ثروت کشور در حوزه های سوداگرانه به کار نرود و به سمت بخش های تولیدی هدایت شود.
مالیات بر عایدی سرمایه برای فعالیت های سوداگرانه هزینه ایجاد می کند و باعث انتقال وجوه از حوزه فعالیت های سفته بازی به حوزه تولید می شود که بیشترین سهم را در رشد تولید و پیشرفت اقتصادی دارد. بر اساس گزارش مرکز تحقیقات بازار املاک، از سال 1379 تا 1399، شاخص بهای مصرف کننده (که مبنای محاسبه تورم است) 28 برابر شده است، اما در همین مدت، شاخص l به ازای هر مترمربع زیربنای مسکونی بوده است. در تهران 330 برابر شد که نشان دهنده اختلاف بیشتر از تورم است و نشان می دهد که سفته بازی در این بخش بیش از تورم افزایش یافته است.
3- در حالی که این گروه رسانه ای از موفقیت اخذ مالیات بر سفته بازی در بیش از 140 کشور جهان صحبت می کنند، تمایلی به مقایسه شاخص های کلان اقتصادی و سیاسی ایران با کشورهای مذکور ندارند.
اگر نرخ تورم، نرخ رشد نقدی، نرخ دستمزد، نرخ بیکاری و نسبت های بین این شاخص ها در کشورهای مذکور چه تفاوت هایی با شاخص های کلان ایران دارد؟ یا اینکه کشورهای دیگر تا چه اندازه تحت تاثیر بحران ها و ابرچالش های حاکم بر اقتصاد و محیط زیست ایران هستند؟ علاوه بر این، برخی از نکات فنی و کلیدی را نمی توان در این نوع تحلیل نادیده گرفت.
4- آنطور که این خبرگزاری تحلیل می کند، مالیات «هزینه» سفته بازی را افزایش می دهد، اما سوال اینجاست که آیا این «هزینه» از نرخ عمومی تورم کمتر است یا بیشتر؟ تمام نمونه ها و نمونه هایی که در سال های اخیر در روزنامه «تازه» یا رسانه های دیگر منتشر شده، نشان می دهد که در شرایط تورم دو رقمی بالا، دلال حتی پس از تحمیل درآمد، همچنان «اقتصادی» است.
در عین حال، دلالان راه هایی را برای دور زدن قوانین به خوبی یاد گرفته و اجرا کرده اند. اما مهمترین نکته این است که شاخص قیمت مصرف کننده بالاتر (28 برابر تورم) از میانگین شاخص قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران که 330 برابر افزایش یافته است، نشان دهنده «رشد بیشتر سفته بازی نسبت به سال قبل نیست. تورم”! این اختلاف 302 برابری بین دو شاخص مذکور تنها نشان می دهد که به دلیل وجود بیماری هلندی در اقتصاد ایران و جهش های گاه به گاه آن، «مسکن» بیش از سایر کالاها «تورم» را به خود جذب می کند و اساساً به دلیل وجود همین ویژگی است. مسکن جایی است که سفته بازی نسبت به سایر بازارها اهمیت نسبی دارد.
به عبارت دیگر، «بیشتر سفته بازی در بازار مسکن» ناشی از رشد بیشتر قیمت مسکن نسبت به رشد قیمت سایر کالاها در یک دوره بلندمدت نیست و منشأ آن را باید در عوامل دیگری جستجو کرد. .
5- بر کارشناسان اقتصادی پوشیده نیست که رشد ضعیف یا حتی منفی تولید در کشور در دهه های اخیر به ویژه در دهه 1389 و برعکس رشد قوی نقدینگی به ویژه در سال های اخیر که به ثبت رسیده است. رکوردهای قابل توجهی، تنها در نتیجه رشد قیمت کالاها از جمله مسکن، افزایش نمی یابد. در این میان، اشاره آماری به رابطه نزدیک «قیمت مسکن» و «حجم نقدینگی» – نه نرخ تورم – در دوره مورد نظر خالی از لطف نیست. براساس آمار رسمی، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در سال 1398 حدود 202 میلیون و 246 هزار تومان بوده است. این شاخص در پایان سال 1398 به 30 میلیون و 960 هزار تومان رسید و رشد 15 هزار و 208 درصدی را به ثبت رساند.
این در حالی است که بر اساس داده های مرکز آمار ایران، نقدینگی کشور در سال 1398 تنها 25 هزار میلیارد تومان بوده و در پایان سال 1398 به حدود 3.5 هزار میلیارد تومان رسیده و رشد 13 هزار و 804 درصدی را به ثبت رسانده است. همانطور که مشاهده می شود درصد رشد قیمت مسکن تقریباً با درصد رشد حجم نقدینگی طی سال های 79 تا ابتدای سال 1400 مطابقت دارد و دلیل جهش قیمت ملک را به خوبی توضیح می دهد.
