از آذرماه 1395 با رشد قیمت ارز، بازار مسکن به تدریج روند صعودی به خود گرفت. شاید انتظار می رفت با جهش قیمت مسکن، کف مقیاس اعداد معاملات به سمت واحدهای کوچک و متوسط سنگین شود، اما تغییر محسوسی در این زمینه ایجاد نشده و رکود کل بازار را فرا گرفته است. در مهرماه خانه های زیر 80 متر مربع 56.8 درصد از معاملات ملکی پایتخت را به خود اختصاص داده اند. این گروه در مهر 1393 57.2 درصد از قراردادها را پوشش داده است.
در مهرماه امسال سهم آپارتمان های بالای 10 میلیارد تومان 7.5 درصد از کل معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده است. این در حالی است که هفت سال پیش واحدهای لوکس بالای 980 میلیون تومان 4.4 درصد از معاملات ملکی در تهران را تشکیل می دادند.
حجم بالای سرمایه گذاری در بخش املاک و مستغلات لوکس در مناطق شمالی پایتخت در سال های اخیر منجر به عرضه بیشتر از تقاضا شده است. در حال حاضر شانس فروش واحدهای بین 100 تا 200 متر در مقایسه با آپارتمان های کوچکتر تقریباً یک در سه است. بررسی ها نشان می دهد که حدود 65 درصد از واحدهای عرضه شده به بازار مسکن تهران، خانه هایی با مساحت بیش از 100 متر مربع است، در حالی که سهم این گروه مساحتی تنها 26 درصد از معاملات نهایی مهر ماه 1401 بوده است. رتبه اول از نظر تعداد معاملات نهایی مربوط به خانه های 50 تا 60 متری با 15.2 درصد و رتبه دوم آپارتمان های 60 تا 70 متری با 14.7 درصد بوده است. اما این بدان معنا نیست که آپارتمان های بزرگ اصلا مشتری ندارند.
در رابطه با قیمت، آمارها نشان می دهد که رشد قیمت ماهانه در آوریل – 2.4 درصد، در اردیبهشت 6.1، در ژوئن 8.4، در ژوئیه 5.8 درصد، در آگوست 2.5 درصد، در سپتامبر 1.1 درصد و در مهرماه 1.2 درصد بوده است. .
به طور کلی می توان گفت که عمق رکود ملکی در شمال پایتخت بیشتر از جنوب است. اما این نکته نباید فراموش کنیم که نوع معاملات در شمال عمدتاً از نوع سرمایه گذاری و در جنوب بیشتر از نوع مصرفی است. با توجه به کاهش تقاضای مصرف کننده و عرضه بیش از تقاضا در بخش املاک لوکس، طبیعی است که دوره فروش این نوع واحدها بیشتر از آپارتمان های کوچک و متوسط باشد.
دو نمایه ذکر شده نشان می‌دهد که متناسب با رشد ارزش بازار مسکن، تقاضای مؤثر عمدتاً از نوع سرمایه‌گذاری، خود را با فرآیند بازار همسو کرده است. اگرچه تعداد معاملات نسبت به هفت سال قبل 53 درصد کاهش یافته و در مهر 1393 به 11.5 هزار واحد رسیده و در مهر 1393 به 5.4 هزار واحد رسیده است، اما تجربه نشان می دهد زمانی که انتظارات تورمی بر بازار، بدون توجه به وجود یا نبود آن بیشتر بود. تقاضای مصرف کننده در بازار املاک و مستغلات، قیمت ها افزایش خواهد یافت.
مناطق 1 تا 3 را می توان مرکز آپارتمان های لوکس بزرگ در تهران دانست. در حال حاضر سه منطقه مذکور حدود 18 درصد از معاملات تهران را به خود اختصاص داده است. در اکتبر 2014، تقریبا 15 درصد از تراکنش ها به این سه منطقه اختصاص یافت. از آن زمان تاکنون میانگین قیمت در منطقه یک با 11 برابر افزایش از میانگین 7.9 میلیون تومان در هر متر مربع به 88.3 میلیون تومان رسیده است. متوسط قیمت در ارزان ترین منطقه تهران یعنی منطقه 18 نیز از متری 2 میلیون تومان به 21.3 میلیون تومان افزایش یافت و 10.6 برابر شد.
به گزارش ای بی اس نیوز، آمار و ارقام حاکی از آن است که تقاضا برای خرید با رشد قیمت در بازار مسکن تهران همخوانی دارد. در مهر 1393 متوسط قیمت هر متر مسکن در تهران 3.9 میلیون تومان بوده که در مهر 1401 بر اساس گزارش بانک مرکزی 43.7 میلیون تومان بر اساس اعلام مرکز آمار به 46.4 میلیون تومان رسید اما تغییر محسوسی در کاهش یا افزایش درصد تقاضای واحدهای لوکس و بزرگ مشاهده نشد. این واحدها چه برای سکونت و چه برای سرمایه گذاری خریداری شوند، باز هم جایگاهی در بازار مسکن دارند.
سهم معاملات آپارتمان های لوکس و نیمه لوکس نسبت به هفت سال قبل که هنوز گرانی های بعد از سال 1395 در بازار مسکن رخ نداده بود، 3 درصد افزایش یافت.
اگر شاخص بانک مرکزی را ملاک قرار دهیم، قیمت ملک در پایتخت نسبت به هفت سال قبل تقریباً 11 برابر شده است. یعنی اگر در آن زمان آپارتمانی حدود یک میلیارد تومان لوکس یا نیمه لوکس محسوب می شد، اکنون این عنوان به آپارتمان های بالای 10 میلیارد تومان رسیده است.
انتهای پیام
قیمت مسکن در شهر تهران طی هفت ماه گذشته با 27.7 درصد افزایش از میانگین متری 34.2 میلیون تومان در فروردین ماه به 43.7 میلیون تومان در مهر ماه افزایش یافته است که این رقم طی دو ماه اردیبهشت و خرداد 14.5 درصد بوده است. این در حالی است که در هفت ماهه سال گذشته رشد قیمت مسکن در پایتخت 8 درصد بوده است. به نظر می رسد امسال پس از شوک اصلاح نظام یارانه ای و افزایش تقاضا برای سرمایه گذاری در مسکن به دلیل انتظارات تورمی و ریسک های غیراقتصادی طی ماه های نخست امسال، بازار مسکن به تدریج آرام شده است.
نکته دیگر این است که تغییر قابل توجهی در تقاضا با اندازه وجود ندارد. در مهرماه امسال آپارتمان های بالای 150 متر مربع 6.7 درصد از قراردادهای خرید و فروش را به خود اختصاص داده اند و در مهرماه 1393 نیز واحدهای 150 متری دقیقاً به همین میزان معادل 6.7 درصد از کل معاملات را به خود اختصاص داده اند. در واقع اگرچه قیمت مسکن ۱۱ برابر شده است، اما تقاضا برای واحدهای بزرگ بدون تغییر باقی مانده است.
از سوی دیگر، نگاهی به آمار بازار مسکن تهران در هفت ماهه اول سال 1401 حاکی از روند نزولی معاملات از خردادماه است; معاملات فروردین 3427، اردیبهشت 10 هزار و 490، خرداد 13 هزار و 874، تیر 10 هزار و 294، مرداد 7825، شهریور 6033 و مهر 5416 تراکنش. آن طور که آمارها توضیح می دهند، به جز نیمه تعطیل فروردین که خرید و فروش اندکی در بازار مسکن انجام می شود، بازار مسکن مهرماه راکدترین دوران خود را پشت سر گذاشت.
