در چه شرایطی بازار املاک سود بیشتری می برد؟
وی تصریح کرد: با این سخنان سرمایه گذاری در صندوق املاک به قصد وصول درآمد اجاره، توجیه اقتصادی بالایی ندارد. علاوه بر این، وقتی اجاره بها بالا می رود، جامعه آسیب می بیند. سهامدار باید با تورمی که سعی در کنترل آن داریم از افزایش قیمت مسکن منتفع شود. هر دو مورد برای شرکت و خود سهامداران مضر است. از سوی دیگر، سود پس از کسر هزینه ها تقسیم می شود. زیرا درصدی از درآمد به مدیریت این طرح اختصاص می یابد که برای سهامدار عایدی چندانی ندارد.
یک کارشناس بازار املاک گفت: یکی از انتقاداتی که به صندوق املاک که روز شنبه رونمایی شد، اختصاص آن به پروژه های در حال بهره برداری است، در حالی که راه حل درست شروع پروژه از صفر در قالب زمین است. و صندوق املاک و مستغلات، و ارزش افزوده ایجاد می کند.
باقرپور خاطرنشان کرد: نکته دیگر بحث P به R است که ارزش و جایگاه سرمایه گذاری روی ملک را نسبت به درآمد محل اجاره و میزان توجیه آن نشان می دهد. سال‌ها این نسبت حدود 20 بود، اما با رشد قیمت‌ها در سال‌های اخیر این نسبت به 40 رسیده است. یعنی ارزش سرمایه‌گذاری ملک برای درآمد اجاره به نصف کاهش یافته است. با رشد اجاره بها در سال گذشته، اجاره بها 1.7 برابر قیمت مسکن افزایش یافته و P به R به 30 رسیده است، اما همچنان نسبت به گذشته 50 درصد زیان دارد. این بدان معناست که فردی که به قصد اجاره به جای خرید ملک سرمایه گذاری می کند، سود کمتری نسبت به چهار سال قبل خواهد داشت.
این کارشناس بازار مسکن، بهبود شرایط اقتصادی و کنترل قیمت مسکن را ضروری دانست و گفت: طرح هایی مانند صندوق مسکن جریانی برخلاف کنترل تورم ایجاد می کند. مدل های خارجی از این گونه طرح ها وجود دارد که موفق بوده اند، اما نباید همه چیزهایی را که در تمام دنیا بوده دقیقا کپی کنیم، صندوق های املاک در دنیا شرایط پایدارتری دارند. بنابراین کپی کردن طرح های آنها الزامات خاص خود را دارد.
بازار اجاره 50 درصد کاهش یافته است
باقرپور راه حل درست را استفاده از تعاونی های توزیعی در حوزه املاک دانست و گفت: املاک باید به تعاونی های توزیع کننده سپرده شود. شأن سازمان های مردم نهاد به ویژه تعاونی های توزیعی و تعاونی های خدماتی و پشتیبانی امری نگهداری و بهره برداری است. بنابراین سرمایه هدر نمی رود. هزینه ها در تعاونی ها بسیار کمتر است. اگر بخواهیم به مردم محل پروژه منتفع شویم، تعاونی های تولیدی محل مناسبی برای آن هستند. در همه این ساختارها باید اطمینان حاصل شود که بازار اجاره بها و بازار مسکن آسیب نبیند و مشکل تورم حل شود.
انتهای پیام
خشایار باقرپور در گفت وگو با ای بی اس نیوز در آغاز عملیات صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات وی گفت: تقریباً دو سال پیش بحث مبادلات ملکی مطرح شد که واکنش های متفاوتی را در پی داشت. چرا که در آن زمان مشکل هدر رفت دارایی های مردم در بورس به وجود آمده بود و اکثر کارشناسان می گفتند هر چه بخواهد با نام بورس وارد فضای عمومی اقتصادی جامعه شود، شکست می خورد. بر این اساس اکنون از صندوق املاک تحت فرابورس رونمایی کرده اند.
این کارشناس بازار املاک با اشاره به فروش یک ساختمان اداری 900 متری در شمال تهران در قالب صندوق املاک گفت: اعلام شده است که این گونه پروژه ها در دو مورد از جمله اجاره بها برای سهامداران سود به همراه داشته باشد. و افزایش قیمت ساختمان. سوال این است که اگر این پروژه ها ذاتاً سودآور بودند، آیا مشتریانی وجود داشتند که بخواهند عمومی شوند؟ به نظر می رسد برخی از این املاک در دست مالکان مانده است که ممکن است نتوانند ارزش افزوده قابل توجهی برای سهامدار ایجاد کنند.
وی با ذکر مثالی در این زمینه گفت: باید در بخشی سرمایه گذاری شود که ارزش افزوده ایجاد کند. در قالب صندوق املاک، پروژه ای آماده ارائه می شود که البته ظرفیت بازگشت سرمایه آن تکمیل شده و جای پیشرفت چندانی ندارد، مگر اینکه تورم به آن فشار آورد. اما در قالب صندوق های زمین و املاک، پروژه از صفر شروع می شود و بدون توجه به تورم عمومی جامعه، ارزش افزوده ایجاد می کند.