تبصره|تحلیل سهم مسکن در سبد مصرفی خانوار و تسهیلات بانکی- اخبار اقتصادی ایران – اخبار اقتصادی ای بی اس نیوز

به طور کلی باید گفت که با افزایش شدید قیمت مسکن، توانایی خانوارها برای خرید مسکن در کشور به شدت کاهش یافته و نیاز آنها به بهره مندی از انواع تسهیلات اعطایی بانک ها در حوزه مسکن افزایش یافته است. این چالش کم و بیش در بسیاری از کشورها مشاهده شده است و برخی از آنها موفق به یافتن راه حل برای آن شده اند و برخی دیگر شکست خورده اند و به نظر می رسد دولت های ایران نیز از این دسته آخر هستند. در این چارچوب طی دهه‌های گذشته در ایران، دولت‌های مختلف اقدام به تامین مسکن از طریق اعطای تسهیلات کرده و اعطای تسهیلات برای اقشار مختلف جامعه (به‌ویژه اقشار کم درآمد) را در دستور کار قرار داده‌اند که البته به اهداف دولت ها دست یافت. در این میان، افزایش تورم خود عامل بسیار مؤثری در شکست سیاست‌های دولت بوده است. به عنوان مثال، بر اساس اطلاعات بانک مرکزی، میانگین ارزش اسمی هر عنصر تسهیلات ارائه شده در حوزه مسکن برای سال 1398 حدود 73 میلیون تومان و برای سال 1393 حدود 73 میلیون تومان بوده است. 34 میلیون تومان.

بی شک سیاست توسعه مسکن به عنوان مهمترین موتور و زیربنای پیشرفت اقتصادی و اجتماعی تلقی می شود. برای این منظور راه حل های مختلفی در کشورهای مختلف انتخاب شده است که برخی با موفقیت اجرا شده و برخی ناموفق. از جمله این راهکارها یا سیاست‌ها می‌توان به افزایش عرضه زمین با توسعه و ایجاد شهرهای جدید، رفع جذابیت احتکار در بخش مسکن و از بین بردن امکان احتکار با وضع مالیات بر درآمد، استفاده از سرمایه‌گذاران خارجی و توسعه و تولید. اسناد کلان با مشارکت و توافقات منطقه ای و بین المللی، توانمندسازی و ساماندهی سکونتگاه های غیررسمی، تامین تقاضای مسکن به ویژه در میان گروه های کم درآمد. در این بین برخی کشورها برای حل مشکل مسکن و بهبود رفاه، حرکت به سمت مسکن اجتماعی را انتخاب کرده اند که از جمله آنها می توان به تجربه کره جنوبی اشاره کرد.

به گزارش خبرگزاری ای بی اس نیوز ، در سال های اخیر هزینه های مسکن بخش بزرگی از کیف پول خانوارهای ایرانی را تشکیل می دهد. در واقع بخش قابل توجهی از درآمد خانوار به صورت اجاره یا پرداخت اقساطی برای خرید مسکن در این بخش هزینه می شود. در سال های اخیر با توجه به افزایش تورم و به تبع آن کاهش قدرت خرید، سهم هزینه مسکن از کل هزینه خانوارها افزایش یافته است. طی سال‌های 1386 تا 1400 افزایش یافت. براساس داده‌های مرکز آمار ایران، سهم مسکن از بودجه خانوار در اوایل دهه 90 34 درصد و در اواسط دهه 90 39 درصد در سال 1395 بوده و در سال 1398 به 47 درصد رسیده است. سهم هزینه مسکن از کل مخارج خانوار در سال 1393 نسبت به سال 1398 اندکی کاهش یافته است که به نظر می رسد ناشی از تداوم تورم مسکن و اجاره بها ناشی از تورم سایر اقلام از جمله مواد غذایی باشد. همچنین سهم هزینه‌های مسکن از هزینه‌های غیرخوراکی نیز در سال ۱۳۹۸ به ۳۴ درصد رسید که یک رکورد تاریخی برای افزایش سهم مسکن در بودجه خانوار است.

دولت گام های مفیدی در بخش مسکن اجتماعی در زمینه مسکن شاد (با هدف قرار دادن نسل جوان بین رده سنی 20 تا 30 سال)، تهیه و مدیریت مسکن استیجاری (اجاره با قیمت مناسب در مقایسه با محله های مشابه در 5 کشور) برداشته است. ، دوره های 10 و 50 ساله). در سال‌های 1381 تا 1384 دولت برای ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا از ابزارهای مختلفی برای مهار تقاضا و تثبیت قیمت مسکن در این شهرها استفاده کرد. پس از پایان بحران مالی جهانی، بازار مسکن به ثبات رسید. در چنین شرایطی به دلیل رکود اقتصادی، پیری جمعیت و کاهش نرخ زاد و ولد و به دلیل ترس از کاهش تقاضا برای مسکن در آینده، مصرف مسکن از مالکیت به اجاره تبدیل شد. بنابراین، ثبات بازار اجاره به یک چالش تبدیل شده است. از سال 2015، فعالیت در بازار مسکن بهبود یافته و بازار اجاره همچنان رقابتی و فشرده است. در حال حاضر کره جنوبی به سمت تغییرات اساسی می رود که بازار مسکن این کشور را تحت تاثیر قرار می دهد.

بررسی روند تحولات سه دهه گذشته نشان می دهد که در کره جنوبی، بحران مالی شرق آسیا در سال های 1997-1998 نقطه عطفی در سیاست مسکن بود. از آنجایی که بحران مالی فوق باعث افزایش تعداد آپارتمان‌های فروخته نشده، کاهش شدید قیمت مسکن، ورشکستگی املاک و مستغلات و کاهش تعداد خانه‌های نوساز طی سال‌های 1377 تا 1380 برای بازار مسکن در این کشور شد. کشور. از این رو دولت از طریق صندوق ملی مسکن تلاش کرد تا در بازار مداخله کند و تقاضا را تحریک کند و به این منظور مالیات بر املاک به طور موقت کاهش یافت. کاهش تعداد پیشنهادهای مسکن جدید طی سال‌های 1998-2001 و افزایش وام‌های مسکن باعث شد که قیمت مسکن در سئول و اطراف آن در سال 2002 افزایش یابد. در این سال، دولت کره از ابزارهای مختلف سیاستی برای کنترل افزایش قیمت مسکن استفاده کرد. . تعیین سقف قیمت آپارتمان های نوساز، وضع قانون مالیات بر صاحبان املاک، از جمله وضع مالیات ویژه بر درآمد املاک ناشی از نوسازی آپارتمان های فرسوده، افزایش مالیات بر درآمد برای مالکان دو یا چند واحد مسکونی، تعیین سقف نسبت درآمد به بدهی و ارزش واحد مسکونی نسبت به وام یکی از این ابزارها برای جلوگیری از افزایش مبلغ وام و در نهایت افزایش مسکن اجتماعی برای خانوارهای آسیب پذیر است.

به عنوان مثال، سیستم تامین مالی مسکن در کره و روش های اتخاذ شده در بازار مسکن این کشور مانند صندوق ملی مسکن، اوراق قرضه مسکن و انواع وام مسکن، تجربه موفقی را برای تمامی فعالان این حوزه تشکیل می دهد. در حال حاضر تامین مالی مسکن در کشور با استفاده از ابزارهای مختلفی از جمله ابزارهای مبتنی بر سپرده (حساب های تعدیل، وجوه تحت مدیریت دولت، خطوط اعتباری تضمین شده توسط دولت)، اوراق بهادار (اوراق مسکن، انواع اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن) قابل انجام است. (انواع صکوک، اوراق رهنی، اوراق قرضه متریک)، ابزارهای مبتنی بر صندوق (صندوق های سرمایه گذاری املاک، صندوق های زمین و املاک) تقویت می شود، دولت با اعطای یارانه مسکن و مدیریت نقش پیشرو در اکوسیستم تامین مالی خواهد داشت. منابع مالی.

به عبارتی هر پست نصب فقط خرید دو تا سه مترمربع مسکن در مناطق مرکزی تهران را پوشش می داد. همچنین سیر تحول ارزش واقعی هر فقره از تسهیلات خرید مسکن نیز نشان می دهد که قدرت خرید تسهیلات اعطایی از سال 1395 رو به کاهش بوده و قدرت خرید آن نسبت به سال های میانی کاهش یافته است.1370 اگرچه این موضوع ممکن است در شهرهای مختلف کمی متفاوت باشد. در نتیجه با توجه به وضعیت کنونی نظام بانکی، به نظر نمی رسد سیاست تامین مالی توسط سیستم بانکی به تنهایی نتایج مورد انتظار را به دست آورد.

این تحولات باعث شده تا مدت انتظار خرید مسکن 80 متری در تهران در سال 1400 با اتکا به پس انداز فردی حدود 96 سال باشد. یعنی این فرد حداقل تا سن 96 سالگی قادر به خرید یک آپارتمان 80 متری در مرکز تهران نخواهد بود. این در حالی است که دوره انتظار برای خرید خانه در سال 2014 حدود 41 سال بوده است. در واقع، تعداد سال‌های انتظار برای خرید یک مسکن ۸۰ متری در تهران از حدود ۴۰ سال در سال ۱۳۷۴ به حدود یک قرن (۹۶ سال) در سال ۱۳۹۹ افزایش یافت.

* سید محمدمهدی آهویی

علاوه بر این موارد، وضعیت بازار مسکن در شرایط کنونی ایران مصداق شکست بازار است و سیاست های مبتنی بر عوامل بازار به تنهایی قادر به بهبود رفاه مردم نخواهد بود. بنابراین در کنار اتخاذ سیاست‌های سمت تقاضا، حضور دولت با سیاست‌های سمت عرضه از جمله مسکن اجتماعی و سایر موارد مشابه ضروری به نظر می‌رسد.