این کارشناسان در گفتگو با آنا توضیح دادند:
در گذشته در فصول سرد سال نرخ اجاره بها کاهش می یافت. به همین دلیل عده ای در این مدت به دنبال خانه ای برای سکونت بودند تا مسکن ارزان تری پیدا کنند. اما در دو سال گذشته به نظر می رسد نرخ اجاره بها در پاییز و زمستان کاهش نیافته است. دلیل ش چیه؟
به گزارش خبرنگار گروه اقتصادی خبرگزاری علم و فناوری آنا، در بازار اجاره مسکن معمولا جابجایی در فصل تابستان مرسوم است و در این زمان بازار اجاره مسکن گرم می شود. یکی از دلایل آن فرا رسیدن زمان ثبت نام مجدد بچه ها در مدارس است که بستگی به تعیین محل سکونت دارد و همچنین راحت تر بودن اسباب کشی در هوای گرم و بدون بارندگی.
رسم بر این است که با افزایش تقاضا برای اجاره مسکن در فصل تابستان، قیمت رهن و اجاره نیز افزایش می یابد؛ در نتیجه، برخی از مستاجران ترجیح می دهند در فصلی غیر از زمانی که تقاضای رهن و اجاره بالاتر است، نقل مکان کنند. در حال حاضر متوسط قیمت اجاره بها در تهران بین 12 تا 20 میلیون تومان است اما این رقم در برخی از مناطق تهران به بیش از 50 میلیون تومان می رسد.
در حال حاضر در آگهی آپارتمان 98 متری در منطقه کاسکاد تهران، صاحب خانه درخواست 400 میلیون تومان رهن و ماهانه 15 میلیون تومان می کند. اما اگر به دنبال چیزی ارزانتر باشیم با آگهی هایی مانند آپارتمانی به متراژ 68 متر در منطقه افسریه مواجه می شویم که صاحب آن برای یک سال 550 میلیون تومان رهن می خواهد.
علاوه بر اجاره‌های گاها عجیب و شرایط سخت دیگر برای مستاجران، دو سالی است که تنها امید این دسته از مردم برای یافتن مسکن ارزانتر رنگ باخته است. اجاره بها در فصول سرد سال کم نمی شود، اصلا افزایش نمی یابد!
به عنوان مثال با نگاهی به آگهی های اجاره آپارتمان منتشر شده در مهر ماه 1401 می توان دریافت که یک آپارتمان 90 متری در منطقه نیروهاوایی با رهن کامل در حدود 450 میلیون تومان قابل اجاره است. که بیش از 30 درصد اختلاف نسبت به الان دارد. اما دلیل این وضعیت چیست؟ چرا کاهش تقاضا برای اجاره در فصول سرد، اسب رانتی سرکش را برنمی‌گرداند؟
افزایش اجاره بها ربطی به شهروندان غیرمجاز ندارد!
در همین راستا خبرنگار اقتصادی خبرگزاری آنا از سعید لطفی، عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، پرسید که چرا در فصل سرما نرخ اجاره بها کاهش نیافته است که وی در پاسخ گفت: همانطور که شواهد نشان می دهد، میانگین افزایش اجاره بها حدود 54 درصد است. نرخ اجاره مسکن بستگی به قیمت آپارتمان دارد. به همین دلیل با افزایش قیمت آپارتمان، نرخ اجاره نیز افزایش می یابد.
وی افزود: با هر طلاق و ازدواج تقاضا برای مسکن افزایش می یابد، اما عرضه مسکن کم است. این مشکل در افزایش نرخ اجاره نیز تاثیر مضاعف دارد. به دلیل افزایش اجاره بها برخی از شهروندان توانایی مالی برای زندگی در تهران را از دست می دهند. به همین دلیل تقاضا برای زندگی در شهرهای اقماری تهران نیز افزایش یافته و در نتیجه شاهد رشد اجاره بها در این مناطق هستیم.
لطفی تصریح کرد: بر خلاف تصور عموم، اخراج اتباع غیرمجاز تاثیر چندانی در بازار اجاره مسکن ندارد، زیرا این قشر به صورت دسته جمعی در مسکن زندگی می کنند و اینکه شهروند غریبه درخواست آپارتمان داشته باشد، صحت ندارد. بنابراین آنقدر تقاضا ندارند که بر بازار اثر بگذارد.
فقر قانونی مسکن عامل بی ثباتی است
مجید گودرزی کارشناس مسکن از زاویه دیگری به این موضوع نگاه کرد. وی با تایید تاثیر قیمت آپارتمان بر نرخ اجاره بها گفت: در گذشته حدود یک هشتم قیمت مسکن مبنای نرخ اجاره بها تعیین می شد اما اکنون قیمت مسکن به قدری افزایش یافته که یک -بیستم قیمت مسکن مبنای اجاره بها است اما توان پرداخت آن را ندارند. از سوی دیگر با هجوم خارجی ها به بازار اجاره مسکن مواجه هستیم.
وی افزود: این اتباع عموما برای سکونت در شهرهای بزرگ مراجعه می کنند که در آنجا نیز با کسری عرضه مسکن مواجه هستیم. این در حالی است که به دلیل فقر شدید حقوقی بخش مسکن، این بخش آشفته ترین دوران خود را سپری می کند. علاوه بر این، جمعیت کم زمین نیز باعث مهاجرت از روستاها و شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ شده است.
گدرزی افزود: با این ویژگی ها تقاضا در شهری مانند تهران به مراتب بیشتر از عرضه مسکن بوده است. دست صاحبان بر خلاف بسیاری از کشورها در این زمینه باز است و هر مقداری که بخواهند می توانند ببرند. در بخش مسکن، قیمت گذاری رسمی موثری وجود ندارد. در کشورهای پیشرفته، اجاره بها توسط دولت ایالتی یا فدرال تعیین می شود. به عنوان مثال، در زمان کرونا، دولت آلمان حداکثر افزایش اجاره بها را 1 درصد اعلام کرد. در عین حال در کشور ما با وجود اعلام افزایش 20 درصدی اجاره بها، باز هم قانون رعایت نشد و شوراهای حل اختلاف حکم تخلیه صادر کردند. با این حال، مستاجران چاره ای جز پذیرش نرخ های غیر متعارف ندارند.
وی گفت: تهران برای کارمندان و کارگران جهنم شده است. طرح خوب اعطای زمین به کسانی که مهاجرت معکوس می کنند نیز عملاً با سخنان بد شکست خورده است.
آیا از اروپا الهام گرفته اید؟!
محمدعلی پورشیرازی دیگر کارشناس حوزه مسکن در خصوص افزایش مستمر نرخ اجاره بها گفت: قیمت مسکن، اجاره بها و تورم اقتصادی با یکدیگر مرتبط هستند. با افزایش قیمت مصالح ساختمانی، قیمت مسکن نیز افزایش یافته و بنابراین اجاره بها افزایش یافته است. حتی در کتاب سینوهه از مسکن به عنوان مبنا و نیاز یاد شده است و این یک واقعیت است.
وی ادامه می دهد: پس از جنگ جهانی آلمان طرحی به نام مارشال در مسکن اجرا کرد یا فرانسه نیز حدود 20 سال پیش طرحی مشابه را اجرا کرد که بسیار موفق بود. اساس این طرح ها این بود که به راحتی به متقاضیان پروانه ساختمانی داده می شد، اما برای دریافت پروژه نهایی، صاحب خانه باید 10 تا 15 سال از فروش خانه خودداری می کرد. با این طرح، نرخ اجاره بها قبلاً در فرانسه به حدود 60 درصد کاهش یافت.
پورشیرازی درباره علت کاهش نشدن نرخ اجاره بها در فصل سرما توضیح داد: در گذشته مستاجر و مالکان جابجایی در فصل سرما را توهین می دانستند اما اکنون تقاضا و کسری عرضه به حدی رسیده است که حتی تب بازار در فصول غیرمتعارف نیز آرامشی را به خود نمی بیند. به همین دلیل قیمت ها کاهش نمی یابد.
وی تصریح کرد: مسکن یک عامل است و در تعیین قیمت همه نهاده ها تاثیر دارد، بنابراین دولتی که بازار مسکن را کنترل کند در اقتصاد موفق خواهد بود. قیمت ملک در حال حاضر به سطحی رسیده است که پس از 60 سال پس انداز، دیگر امکان خرید خانه با حقوق کارمند وجود نخواهد داشت.
پورشیرازی گفت: باید با تعیین شرایط و تخفیف برای تولید و فروش مسکن، شرایطی را برای عرضه بیشتر مسکن در بازار اجاره ایجاد کنیم که در اروپا انجام شده است.
